piątek, 18 lipca 2014

Póki bank nas nie rozłączy...



Dwoje młodych ludzi się pobrało. Byli szczęśliwi, weseli, mieli plany, robili kariery, zarabiali dobrze. Pewnego dnia uznali, że małe mieszkanko po rodzicach żony, w którym mieszkają  jest dla nich obojga trochę za małe, i postanowili kupić sobie nowe, duże mieszkanie. Poszli więc do banku, zaciągnęli kredyt hipoteczny na całe życie i po długim oczekiwaniu na wynik budowy wprowadzili się do nowego mieszkania... A raczej mąż się wprowadził, bo żona została w mieszkaniu po rodzicach. Została tam, bo postanowili "dać sobie czas"... Czas, który skończył się pozwem rozwodowym, a wkrótce potem, za obopólną zgodą i bez orzekania o winie, sąd uwolnił ich od siebie. Rozeszli się w zgodzie, bez nienawiści, i jedyne co im pozostało wspólnego to wspólny majątek. By przeciąć i tę nić wnieśli więc zgodnie do sądu o jego podział.

W zasadzie niewiele było do podziału. Każdy zatrzymał swój samochód i swoje pieniądze. Eksmąż nie żądał podzielenia biżuterii żony, a eksżona nie żądała by sąd dzielił kije do golfa i inne zabawki jej byłego. Wyposażeniem domu podzielili się zgodnie. Zostało tylko to mieszkanie, co do którego też byli zgodni, że on je dostanie, a ją spłaci. Jedynym problemem było to, ile tej spłaty będzie...

Z porównania dokumentów wyszło, że owo mieszkanie niemal w całości należy do banku. Kredyt niby nie był wzięty na 100% ceny, ale jak się doliczyło prowizje, opłaty, spready i inne takie haczyki w umowie to różnica między wartością mieszkania a kredytem była niewielka. W toku postępowania zgłoszony został więc wniosek, by wartość tejże nieruchomości została ustalona jako wartość „netto” to jest po odjęciu kwoty obciążającego strony kredytu. On miał dostać mieszkanie i dalej sam je spłacać, natomiast tą częścią, która nie jest obciążona kredytem podzielić się ze swą byłą. W ten sposób każdy miał dostać to, co mu się sprawiedliwie należało i wszyscy byliby szczęśliwi. Rozwiązanie wręcz idealne, co nie? Niestety tylko na pierwszy rzut oka, bo sprawa nie jest tak prosta, jak się wydaje. Z trzech zasadniczych powodów:

1. zobowiązanie wynikające z kredytu hipotecznego obciąża strony, nie zaś nieruchomość. Nie ma ono charakteru rzeczowego, nie obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości,  a jedynie jest rzeczowo (hipoteką) zabezpieczone. Jest to zwykłe zobowiązanie, nie różniące się w zasadzie od, dajmy na to, kredytu zaciągniętego na wyjazd wakacyjny. Zobowiązania małżonków nie podlegają zaś podziałowi ani rozliczeniu w toku postępowania o podział majątku wspólnego, co jest zasadą utrwaloną i powszechnie akceptowaną. Nie ma więc podstaw prawnych ani do dzielenia kredytem, ani do odejmowania jego kwoty od wartości rzeczy.

2. Uwzględnienie przy podziale majątku faktu obciążenia nieruchomości kredytem hipotecznym i obniżenie w związku z tym spłaty należnej od małżonka, któremu nieruchomość ta została przyznana nie ma wpływu na zobowiązanie stron wobec banku, który udzielił kredytu. Relacje byłych małżonków wynikające z umowy zaciągniętego wspólnie kredytu pozostają relacjami właściwymi dla dłużników solidarnych. Małżonek, który nie otrzymał nieruchomości nie zostaje w ten sposób zwolniony z obowiązku spłaty kredytu, a jeżeli spłaty dokona nie nabywa roszczenia regresowego wykraczającego poza roszczenie do współdłużnika solidarnego. Brak jest zatem jakiegokolwiek uzasadnienia dla tego, by miał on otrzymać mniejszą spłatę, skoro wcale mniej nie odpowiada. 

3.  Rozwiązanie takie sprawdza się tylko wówczas, gdy kwota kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości jest niższa od jej wartości. Jeżeli bowiem jest ona wyższa odjęcie kwoty zadłużenia z tytułu kredytu od wartości nieruchomości da wynik ujemny, co doprowadzi do absurdu na dalszym etapie orzekania. Przyjęcie ujemnej wartości nieruchomości spowoduje bowiem, iż ten z małżonków, któremu nieruchomość nie zostanie przyznana będzie zobowiązany do spłaty na rzecz małżonka, który nieruchomość otrzymał, będąc w dodatku, w dalszym ciągu, zobowiązany do spłaty kredytu (vide pkt 2). Inaczej mówiąc nie otrzyma majątku, będzie musiał dodatkowo za to zapłacić, i nadal pozostanie dłużnikiem.
 
Cóż zatem można zrobić w takim wypadku? Ano niewiele. W zasadzie nic, przez co sytuacja współskredytowanych hipotecznie byłych małżonków jest nie do pozazdroszczenia. Ten, kto dostanie mieszkanie musi oddać drugiemu połowę jego wartości, i jeszcze spłacać cały kredyt, jeśli nie chce stracić mieszkania. Ten, który mieszkania nie dostał (a otrzymał spłatę) za pięć, dziesięć, dwadzieścia lat może dostać list z pogróżkami z banku i będzie musiał spłacać kredyt którego nie płaci dawno zapomniany były. Owszem może stwierdzić, że nie zamierza płacić za byłego, bo w końcu to nie jemu zabiorą mieszkanie... tyle tylko, że tak dobrze to nie jest. Za dług odpowiada się całym majątkiem, a nie tylko mieszkaniem, na którego zakup go zaciągnięto. Bank może zatem - i wolno mu to zrobić - uznać, że wygodniej jest mu ściągać dług "na bieżąco" z pensji dłużnika, albo zająć jego konta bankowe, niż pakować się w egzekucję z nieruchomości. 

W dzisiejszym stanie prawnym nie ma w zasadzie żadnej możliwości "uwolnienia" jednego z współskredytowanych od odpowiedzialności za dług. Sąd nie ma prawa nakazać bankowi, by zwolnił z długu tego z małżonków, który nie dostał lokalu, a sam bank tego z własnej woli nie zrobi, bo to nie jest w jego interesie - po co miałby ograniczać sobie możliwość egzekwowania w razie czego długu. Można oczywiście w postanowieniu zobowiązać jednego z małżonków do spłacania długu, ale jedyny tego efektem będzie poprawa humoru drugiego, bo takiego obowiązku nijak nie da się wyegzekwować. W ugodze strony mogą zastrzec że jeden z małżonków przejmuje cały dług, ale to też nie uwolni drugiego od odpowiedzialności, a jedynie da mu prawo do żądania zwrotu całości spłaconego za eksmałżonka kredytu. Sam dług na nim będzie wisiał, na osobie, na historii kredytowej i w ogóle. Przez następne trzydzieści lat...

Co zatem proponuję? W zasadzie drogi są dwie. Jedna to uregulowanie w odpowiedniej ustawie kwestii podziału kredytów hipotecznych zaciąganych na zakup nieruchomości. Najprościej poprzez zapisanie, że przyznanie obciążonego lokalu jednemu z małżonków zwalnia drugiego z długu wobec banku, a kwotę zwolnionego kredytu odejmuje się od należnej spłaty. Zdaję sobie jednak sprawę, że najprostsze rozwiązania co do zasady nie działają tak, jak ich autor oczekiwał, a tutaj widzę całe mnóstwo potencjalnych problemów. Drugie rozwiązanie natomiast to wprowadzenie zasady, że kredyt hipoteczny obciąża nieruchomość, a nie osobę, zaś do jego spłaty obowiązany jest każdoczesny właściciel nieruchomości pod rygorem jej utraty na rzecz banku. To jednak wymagałoby poważnych zmian w systemie prawa. Nie ważne jednak co będzie zrobione, coś zrobione być musi... Ciekawe tylko kiedy ci, co mogą coś zmienić zauważą, że zmiana jest potrzebna...



Niestety, jak widać, robota trochę mnie przygniotła i nie bardzo miałem kiedy przysiąść i napisać porządnego wpisu, chociaż szkiców i na pół gotowych tekstów mam na kilkanaście kolejnych. Na razie jednak z przyczyn obiektywnych musi wystarczyć ten kawałek, wycięty niemalże żywcem z notatek do nigdy nie napisanego uzasadnienia. Może komuś się przyda.

niedziela, 29 czerwca 2014

Ośla siekierka


Pewnego razu panie posłanki i panowie posłowie postanowili zmienić ustawę o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, by uczynić ją bardziej "humanitarną". Dokładnie chodziło im o to, żeby zrobić tak, żeby cywile zajmujący wojskowe lokale (kwatery) - głównie rodziny zmarłych wojskowych - nie byli wyrzucani przez wojsko na bruk, tylko mogli w razie czego liczyć na lokal socjalny od gminy. No i żeby o obowiązku opuszczenia lokalu decydował niezawisły sąd, a nie bezpośrednio zainteresowany odzyskaniem lokalu wojskowy urzędnik.

Osiągnąć zamierzony cel można było bardzo łatwo. Wystarczyło zapisać w ustawie, że Dyrektor oddziału Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (czy kogo by tam upoważniono), może zażądać od cywila opuszczenia kwatery zajmowanej bez tytułu prawnego. Do tego trzeba było zaznaczyć, że o obowiązku opuszczenia lokalu orzekają sądy powszechne, stosując odpowiednio przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym jednym przepisie byłoby wszystko co potrzeba - wykreowanie cywilnoprawnej podstawy żądania, zastrzeżenie drogi sądowej w sądzie powszechnym i wyraźne odesłanie do przepisów dotyczących orzekania o prawie do lokalu socjalnego, żeby nie było wątpliwości że należy je stosować. Bardzo proste. Niestety nie dla panów prawodawców, którzy postanowili to zrobić po swojemu. Jak? Ano popatrzmy.

Jeżeli chodzi o pierwszą część, to wyszło im całkiem dobrze. Przepis art. 29b Ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP stanowi że: 

„Osoby inne niż żołnierz zawodowy, które zamieszkują kwatery albo inne lokale mieszkalne, są obowiązane do ich opróżnienia w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia wezwania właściwego dyrektora oddziału regionalnego.”

Mamy więc potrzebne nam źródło cywilnoprawnego obowiązku opuszczenia lokalu. Popatrzmy jednak dalej, jak ustawodawca poradził sobie z odesłaniem roszczeń z tego tytułu na drogę sądową (ustawa o zakwaterowaniu bazuje na drodze administracyjnej) oraz z przywołaniem przepisów o lokalach socjalnych. Szukamy... szukamy... szukamy... i im bardziej wpatrujemy się w tekst ustawy tym bardziej takiego przepisu w niej nie ma... Jest tylko art. 45 ust 3, w którym - poza listą osób, których nie można usunąć z lokalu w trybie administracyjnym - zapisano:

„[...]dyrektor oddziału regionalnego kieruje do sądu powszechnego pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego, orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, o wezwanie do udziału w postępowaniu gminy oraz zasądzenie odszkodowania”

I tyle. To wszystko. Pouczenie dla dyrektora odnośnie tego że ma "skierować" do sądu pozew o opróżnienie lokalu, i co ma w nim napisać. Coś, co powinno znaleźć się nie w ustawie, a w jakimś zarządzeniu MON, określającym jak dyrektorzy oddziałów WAM mają wykonywać swe obowiązki. Nawiasem mówiąc trudno nawet zgadnąć dlaczego ów dyrektor miałby wnosić o "wezwanie" gminy do udziału w postępowaniu, do udziału w procesie "wzywa się" bowiem osoby, które powinny być pozwanymi, a nie są (art 194, 195 kpc). Gmina natomiast, jako zainteresowana rozstrzygnięciem w przedmiocie lokalu socjalnego powinna być zawiadomiona o toczącym się postępowaniu, by umożliwić jej wstąpienie do udziału w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego zgodnie z art. 84 kpc, dokładnie tak samo jak nakazuje to przepis art. 15 ust 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów:

 "W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy."

Wydaje się jednak, że nie ma co tu doszukiwać się jakiejś głębszej idei, i przy wykładni tego przepisu zamiast założenia że ustawodawca jest racjonalny i wie co robi należy zastosować narzędzie lepiej dostosowane do realiów dzisiejszej legislacji. To narzędzie to założenie, że nie należy poszukiwać ukrytego sensu przepisu, jeżeli jego brzmienie można wytłumaczyć niekompetencją ustawodawcy. Narzędzie to nazwałem - z braku lepszego pomysłu - oślą siekierką, i wygląda na to, że będzie ono w częstym użyciu. I tylko na marginesie dodam, że cytowany przepis w jego pierwotnej wersji (wprowadzonej ustawą z dnia 29 stycznia 2009 r. ) brzmiał:

"[...] dyrektor oddziału regionalnego Agencji występuje do sądu z pozwem o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego, orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, o wezwanie do udziału w procesie gminy oraz określenie odszkodowania.”

Prawdziwy majstersztyk legislacji, nieprawdaż? Wręcz doskonałe zastosowanie języka prawnego... spuśćmy więc nad nim zasłonę milczenia, i wróćmy do naszych osłów i siekierek. Skończyliśmy na pouczeniu dla dyrektora, że ma "skierować" pozew do sądu, i wnosić w nim o orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, "wezwanie" gminy do udziału w postępowaniu oraz zasądzenie odszkodowania. Za co ma być to odszkodowanie ustawa nie wyjaśnia, ale najwidoczniej ustawodawca wyszedł z założenia, że sąd będzie wiedział. Ale to szczegół. Zastanówmy się natomiast co sąd ma zrobić z tym pozwem, jak już zostanie do niego "skierowany". A w szczególności co zrobić z zawartym w nim wnioskiem o orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego.

W przypadku zwykłych "cywilnych" eksmisji orzekanie o prawie do lokalu socjalnego (lub o braku takiego prawa) opiera się o przepis art. 14 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten w ustępie 1 wprowadza zarówno obowiązek orzeczenia w każdym przypadku (z paroma wyjątkami wynikającymi z innych przepisów) o prawie lub braku prawa do lokalu socjalnego, jak i wskazuje, że  gmina ma obowiązek taki lokal dostarczyć:

 "w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu"

Wydaje się więc, że nie ma żadnego problemu, by wniosek dyrektora oddziału WAM o przyznanie lokalu socjalnego, "skierowany" w myśl przepisu art 45 ust 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych został rozpoznany w ten sam sposób i na tej samej podstawie prawnej. Przepis art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi przecież tylko o opróżnieniu lokalu nie precyzując, czy ów lokal jest komunalny, spółdzielczy czy wojskowy. Logiczne? Owszem. Ale jest pewien haczyk - artykuł 1a ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi, że:

"Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej."

Skoro zgodnie z wyraźnym brzmieniem art. 1a ustawy o ochronie praw lokatorów jej przepisów nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji WAM, to znaczy że przy orzekaniu eksmisji z tych lokali nie stosuje się też jej art. 14. A art. 14 to chyba jedyny przepis w całym systemie prawa, który nakłada na gminę obowiązek dostarczenia eksmitowanemu lokalu socjalnego. Bez takiego przepisu nie można zaś nakazać jej zawarcia umowy najmu z konkretną osobą - wszak nakazanie zawarcia z kimś umowy najmu to nic innego niż ograniczenie jego prawa własności, a to może nastąpić tylko na podstawie przepisu ustawy. Co to oznacza? Ano tyle, że mamy sytuację, w której jedna ustawa (art. 45 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP) nakazuje dyrektorowi WAM wnosić o orzeczenie o prawie do lokalu socjalnego, a druga zabrania uwzględnienia tego wniosku (art. 1a w zw. z art. 14 Ustawy o ochronie praw lokatorów). 

Jak sądy sobie radzą z tym problemem? No cóż... niestety zwykle przy pomocy oślej siekierki, czyli uznając, że ustawodawca chciał uchwalić coś innego, niż uchwalił, więc zamiast przepisu który uchwalono należy stosować ten, który powinien być uchwalony. Przyjmuje się więc, podpierając autorytetem Sądu Najwyższego, że przepis art. 45 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP stwierdza, że "należy orzec" o lokalu socjalnym, więc "odsyła" do art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, bo ustawodawca jest racjonalny i nie tworzy "pustych" przepisów. A art. 1a nie ma tu zastosowania, bo on odnosi się do lokali my orzekamy o osobach. Można się też podeprzeć autorytetem komentatora, który w jednej z książek napisał, że "wydaje się, że art. 14 powinno się stosować". Dzięki temu można dać eksmitowanym to, co ustawodawca chciał im dać ale nie potrafił tego napisać. Ale czy naprawdę powinno się tak robić? Czy faktycznie zadaniem sądów jest poprawianie błędów ustawodawcy?